Nhà đầu tư BĐS sẽ rút lui khỏi thị trường truyền thống?

Tại hội thảo về chính sách tài chính cho thị trường bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều ngày 29/6, ông Trần Kim Chung, chuyên gia của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bị tác động của một loạt các yếu tố như phòng chống lạm phát, yếu tố chuyển dịch nguồn lực (lượng tiền từ kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ chuyển vào bất động sản), sự đón đầu quy hoạch vùng Thủ đô và yếu tố thanh toán một lần (chính sách thắt chặt tiền tệ nên dòng tiền chỉ vào một lần và không có dòng vốn tiếp theo).

Những yếu tố trên đã làm cho thị trường bất động sản suy giảm đáng kể, giao dịch thành công ít và giá sản phẩm thiết lập đáy mới. Trong đó, nguyên nhân cơ bản nhất là không có nguồn tiền bổ sung, dẫn đến cả người mua và người bán đều không có khả năng thanh toán, vì thế thị trường đã rơi vào tình trạng trầm lắng.

Ông Chung cho rằng, chính sách không cho phân lô bán nền và chính sách lãi suất cao là những trở ngại chính. Nếu tính bình quân lãi suất trên thị trường là 20%/năm và một dự án tiến hành khoảng 5 năm thì giả định, doanh nghiệp bất động sản có 20% và phải đi vay 80% và trả lãi suất trong 5 năm, chi phí lãi tính vào giá thành, sản phẩm sẽ phải trả thêm một khoản chi phí rất lớn và hệ lụy là các nhà đầu tư sẽ rút lui đối với thị trường truyền thống.

Nhưng theo ông Chung, điều cần nhấn mạnh hiện nay là, thị trường bất động sản phát triển không đồng đều, trái chiều giữa các địa bàn như Hà Nội, Tp.HCM và Đà Nẵng. Thị trường bất động sản Hà Nội phát triển một cách sôi động chỉ trầm lắng sau khi có Nghị định 71 của Chính phủ, còn thị trường TP HCM không có nhiều biến động trong 3 năm gần đây.

Thị trường cũng phát triển không đồng đều giữa các phân khúc. Chẳng hạn như các sản phẩm cao cấp như nghĩ dưỡng có xu hướng đi xuống, còn các sản phẩm như nhà thu nhập vừa phải thì người tiêu dùng khó tiếp cận, nhất là các sản phẩm nằm trong khoảng  1 tỷ đến dưới 2 tỷ.

Ông Chung nhận định, ngay ở địa bàn Hà Nội, phân mảng thị trường cũng có nhiều biến động: nơi bùng phát cục bộ, nơi không có biến động; đặc biệt có những nơi trong nội thành còn được phát giá giao dịch tới 1 tỷ đồng/m2. Ngoài ra, có những khu vực như Hoài Đức, Sóc Sơn mới có dự kiến phát triển do di dời các trường đại học, bệnh viện... cũng xảy ra tình trạng tăng giá để đón đầu.

Thị trường đang khát vốn

Trong khi thị trường đang rất cần vốn thì hệ thống ngân hàng thực hiện thặt chặt tín dụng.  Thị trường bất động sản sau 3 năm điều chỉnh đang rất cần một lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên thì lại bị tín dụng thắt lạị do yêu cầu của mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế.

Nhiều các chuyên gia và đại diện các doanh nghiệp tham gia Hội thảo đều khẳng  định rằng, giai đoạn hiện nay thực sự là một thử thách lớn đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu trong năm 2011, thị trường không có chuyển biến mà vẫn giữ tình trạng như những tháng đầu năm thì ngoài một số dự án sẽ không thể triển khai, một số nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn mà vẫn phải trả lãi suất 20% cho ngân hàng.

Nhận định về thị trường trong ngắn hạn, ông Trần Kim Chung cho rằng, trong ngắn hạn từ tháng 6/2011 - 1/2012, thị trường sẽ có nhiều bất ổn. Ông Chung đưa ra ba kịch bản cụ thể như sau:  Thứ nhất,  thị trường sẽ phát triển một cách cầm chừng và suy yếu dần, giả định tất cả không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giới không có biến động thì thị trường bất động sản sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi. Lý do cơ bản là thị trường không có nguồn vốn bổ sung trong khi lãi vay ngân hàng quá lớn.

Thứ hai nếu chính sách không thay đổi, cụ thế là chính sách tiền tệ thắt chặt, tiếp tục cắt giảm đầu tư công; lạm phát tiếp tục ở mức cao (trên 15%, thậm chí xấp xỉ 20%) thì thị trường bất động sản sẽ lâm vào tình trạng đóng băng, các dự án bất động sản sẽ đình trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn toàn diện.

Thứ ba, nếu chính sách tiền tệ được nới lỏng từ sau tháng 7/2011 và văn bản pháp quy về thị trường thế chấp thứ cấp được ban hành đồng thời, nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi bổ sung Luật Chứng khoán với những nội dung về quỹ đầu tư bất động sản được ra đời, văn bản pháp lý về quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản được ban hành thì  trong trung hạn 1 đến 2 năm, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ có sự điều chỉnh giá giảm xuống, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh có thể sẽ nhích lên.

Còn về dài hạn, để giúp thị trường bất động sản phát triển trở lại mà không bị ảnh hưởng bởi những thay đổi của chính sách cũng như không bị phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thì cần tìm thêm các nguồn tài chính, tiền tệ ngoài hệ thống ngân hàng, thay thế kênh cung cấp tài chính cho thị trường.