Vậy thực chất khó khăn của doanh nghiệp kinh doanh BĐS là gì? Họ mong muốn và kỳ vọng được khơi thông vốn ra sao? Những hệ luỵ từ việc siết vốn đầu vào, gián tiếp làm thắt cả đầu ra đối với sản phẩm căn hộ nếu có, được định liệu ở mức độ nào?
Diễn đàn Kinh tế Việt Nam ghi lại các ý kiến, quan điểm của ông Phan Thành Mai - Trưởng Ban điều hành mạng các sàn giao dịch BĐS miền Bắc và ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội bên lề buổi toạ đàm "Chính sách tài chính cho thị trường BDS" do Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức ngày 29/6.
Gỡ đầu vào, giải phóng đầu ra
Ông Phan Thành Mai: Doanh nghiệp hiện đang đối mặt với nhiều khó khăn khi lãi suất ngân hàng đang ở mức rất cao. Lãi suất này cao hơn cả lợi nhuận doanh nghiệp có thể có và như vậy doanh nghiệp càng sản xuất càng lỗ cho nên cắt giảm cả sản xuất và nhân sự. Hiệu quả sản xuất của doanh nghiệp BĐS giảm sút thì liên đới không chỉ nhà đầu tư mà khách hàng cuối cùng.
Mặt khác, các dự án đình trệ dẫn tới các đơn vị cung cấp vật liệu cũng không ký được hợp đồng, ảnh hưởng đến đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất khác.
Đưa BĐS vào phi sản xuất như chỉ thị 01 của Ngân hàng Nhà nước là hết sức bất lợi bởi đối với BĐS dưới góc độ là hình thái sản xuất ra sản phẩm rất cụ thể, sử dụng nhiều lao động. Đó là sự bất hợp lý cho nên rất cần sàng lọc, phân chia, điều tiết các mảng dự án khác nhau trong lĩnh vực BĐS.
- Mới đây Bộ Xây dựng có đề xuất gửi Ngân hàng Nhà nước nới lỏng tín dụng, giải cứu thị trường BĐS, ông đánh giá thế nào?
Ông Phan Thành Mai: Tôi nghĩ đó là giải pháp chính xác nhằm gỡ khó cho doanh nghiệp trong thời điểm này. Đề xuất Bộ Xây dựng là hướng rất đúng, là biện pháp tốt cho khách hàng cuối cùng, tích cực cho thị trường BĐS.
Như thành công của Hàn Quốc - một nước có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển nhà ở cho thấy, làm sao lưu thông hàng hóa nhanh nhất và khách hàng luôn được hỗ trợ nhiều nhất để có điều kiện mua nhà, tôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên hướng đến những kiến nghị Bộ Xây dựng.
- Trong bối cảnh này những dự án yếu về tài chính, khách mua nhà gặp phải những chủ đầu tư yếu thực lực thì rủi ro có lớn hay không, thưa ông?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Chúng ta đều thấy hầu hết chủ đầu tư gặp khó khăn không hoàn thành được một dự án bất động sản với điều kiện siết vốn như thế này. Doanh nghiệp không xây dựng xong, không bán được sản phẩm ra thị trường thì làm sao có tiền trả nợ ngân hàng được. Nhưng bên cạnh đó cũng có một số chủ đầu tư có tiềm lực thật sự vẫn chủ động được trong bối cảnh các dự án khác nằm im chờ đợi.
Với những doanh nghiệp không trụ nổi, bắt buộc họ phải mua bán, sáp nhập hoặc chấp nhận phá sản, đứng ngoài thị trường. Đây là cuộc chơi hoàn toàn sòng phẳng.
- Vậy theo ông, sự phá sản của doanh nghiệp BĐS sẽ kéo theo những hệ lụy gì?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Đây là một bài toán rất khó vì để phá sản được cũng không phải dễ. Ngay cái thủ tục để phá sản thôi cũng không đơn giản để thủ tiêu cái tên của một doanh nghiệp, huống chi nó còn liên quan đến rất nhiều vấn đề khác. Cộng với quy luật đấu tranh sinh tồn thì rất ít doanh nghiệp sẽ chấp nhận để mình phá sản, loại khỏi cuộc chơi. Họ sẽ phải gồng mình lên, huy động rất nhiều nguồn để hợp sức lại.
Đây cũng là bối cảnh để chúng ta xem xét học hỏi các nước xung quanh như Thái Lan, Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc trong kinh nghiệm huy động vốn vào thời điểm khó khăn, khủng hoảng. Dẫu sao chăng nữa, việc Bộ Xây dựng đang phân định và đề xuất các khoản mục nào cần tăng tín dụng, cái nào cần siết là rất cần thiết.
Những sản phẩm liên quan đến thị trường, thúc đẩy an sinh xã hội như cơ sở hạ tầng, nhà thương mại giá rẻ, phù hợp với nhu cầu hiện còn thiếu, nhưng tài chính của đại đa số người có nhu cầu lại ở tầm vừa phải.
Do vậy, cái này cần phải được khuyến khích, hỗ trợ từ phía nhà nước. Nếu coi tất cả những gì liên quan đến BĐS đều là phi sản xuất và bóp nghẹt sẽ dẫn đến tê liệt, mất công bằng, gây ra những hệ luỵ xã hội rất xấu.
Góc độ đầu tư, đầu cơ chưa ảnh hưởng nhiều
- Quan điểm của ông thế nào về hiện tượng BĐS tại nhiều khu vực đã sụt giảm đáng kể về giá trong vài tháng trở lại đây?
Ông Phan Thành Mai: Do chỉ thị 01, thanh khoản trên thị trường giảm dẫn đến giá đất nền, nhà chia lô nhiều nơi cũng giảm theo.
Còn với thị trường căn hộ, tại TP.HCM thời gian qua, giá đi về gần với suất đầu tư ban đầu. Xem thống kê phân khúc căn hộ giá bình dân khoảng 20 triệu đồng/m2 gần đây đồ thị giá không thay đổi. Căn hộ hạng trung và cao cấp tầm giá khoảng 40 triệu đồng/m2 giảm từ 20-30% so với năm 2007.
Ở Hà Nội, từ năm 2007 nay hướng đồ thị giá rất khác, các phân khúc khác nhau đều tăng giá 20-30% qua các năm. Khi mà đồ thị giá tiếp tục tăng, thời điểm này đang chững xuống cũng là điều hết sức bình thường của thị trường. Sự giảm, giữ hoặc tăng giá ở 1 số phân khúc là do mức độ chênh lệch giữa cung và cầu.
Sự giảm mạnh về giá, theo ông có dẫn tới nguy cơ vỡ bong bóng trên thị trường, nhà đầu tư tháo chạy hay không?
Ông Phan Thành Mai: Khó có thể vỡ bởi phân khúc thị trường khác nhau dẫn đến dòng sản phẩm khác nhau, trong khi sản phẩm bình dân đang còn thiếu thì không có lý do gì phân khúc thị trường này vỡ. Sản phẩm thực tế vẫn thiếu, xu hướng đô thị hóa tăng nhanh, nhu cầu nhà ở khu vực đô thị vẫn rất lớn thì việc nhìn góc độ bong bóng chung cho cả thị trường là không chính xác.
Mặt khác, suất đầu tư dự án/m2 đang có khoảng cách, nhà đầu tư đang có lợi nhuận, nếu giá đó có giảm xuống một chút chưa ảnh hưởng lớn đến họ. Việc thanh khoản trên thị trường chững lại là điều hết sức bình thường chứ không phải đặc biệt.
Với chính sách quyết liệt chống lạm phát của Chính phủ hiện nay, khi kinh tế vĩ mô đi vào ổn định, khó khăn qua đi, tín dụng dần được nới lỏng thì sẽ tác động tích cực đối với thị trường. Còn với tình hình siết chặt kéo dài, các chính sách vẫn không thay đổi thì tuỳ theo tình hình, một số phân khúc dư cung sẽ càng khó khăn hơn và ngược lại.
Và kỳ vọng
- Khi đến toạ đàm này thì doanh nghiệp BĐS đang kỳ vọng điều gì, thưa ông?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Mọi người nghĩ đến là nguồn vốn. Vì đây là cái quyết định sự tồn tại của bất kỳ doanh nghiệp nào, không có nó, không tồn tại được nhưng vốn sẽ được cung cấp bằng hình thức nào thì cần phải được làm rõ ra.
Tất cả chúng ta đều phải có trách nhiệm, cùng nhà nước có các động thái kiềm chế lạm phát vì thế không thể kêu gọi nhà nước đổ tiền vào những khoản mục đầu tư chưa thực sự cần thiết trong BĐS. Ngược lại, nếu chúng ta phân định rõ những dự án, khoản mục nào cần thiết đáp ứng an sinh xã hội thì lượng tiền đó sẽ là rất nhỏ so với hiệu quả mang lại.
- Phải chăng doanh nghiệp vẫn kỳ vọng vào nguồn vốn ngân hàng?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Không hẳn như thế vì tất cả lúc này là ưu tiên giải quyết bài toán lạm phát. Nếu cứ thả tiền ra thì lạm phát càng tăng cao, hậu quả là người dân gánh chịu. Nhưng nếu như ngồi chờ giá cả lạm phát chìm xuống, lúc đấy doanh nghiệp mới hoạt động thì đó không phải là thói quen của các nhà kinh doanh.
Người Việt Nam trong lúc khó khăn luôn thể hiện sự thông minh sáng tạo nhất. Với các chủ đầu tư có chiến lược kinh doanh tốt từ lâu nay, không phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng vẫn sẽ tồn tại và có nhiều cách để tồn tại. Những doanh nghiệp yếu thế hơn lúc này phải tìm cách liên doanh, liên kết, sáp nhập bởi lẽ không ai muốn chết cả.
Việc cho vay tiền, cung cấp đầu ra cho thị trường cũng là giải pháp giúp cho thị trường sôi động trở lại bởi nhu cầu nhà ở cũng như chuyển đổi nhà ở của những người thu nhập trung bình trong xã hội rất cao. Nếu có dự án đáp ứng được nhu cầu của họ mà giá cả phải chăng, lại có ngân hàng cho vay nữa thì rõ ràng thị trường sẽ sôi động trở lại.
Diễn đàn Kinh tế Việt Nam ghi lại các ý kiến, quan điểm của ông Phan Thành Mai - Trưởng Ban điều hành mạng các sàn giao dịch BĐS miền Bắc và ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội bên lề buổi toạ đàm "Chính sách tài chính cho thị trường BDS" do Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức ngày 29/6.
Gỡ đầu vào, giải phóng đầu ra
Ông Phan Thành Mai: Doanh nghiệp hiện đang đối mặt với nhiều khó khăn khi lãi suất ngân hàng đang ở mức rất cao. Lãi suất này cao hơn cả lợi nhuận doanh nghiệp có thể có và như vậy doanh nghiệp càng sản xuất càng lỗ cho nên cắt giảm cả sản xuất và nhân sự. Hiệu quả sản xuất của doanh nghiệp BĐS giảm sút thì liên đới không chỉ nhà đầu tư mà khách hàng cuối cùng.
Mặt khác, các dự án đình trệ dẫn tới các đơn vị cung cấp vật liệu cũng không ký được hợp đồng, ảnh hưởng đến đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất khác.
Đưa BĐS vào phi sản xuất như chỉ thị 01 của Ngân hàng Nhà nước là hết sức bất lợi bởi đối với BĐS dưới góc độ là hình thái sản xuất ra sản phẩm rất cụ thể, sử dụng nhiều lao động. Đó là sự bất hợp lý cho nên rất cần sàng lọc, phân chia, điều tiết các mảng dự án khác nhau trong lĩnh vực BĐS.
 |
| Một số chủ đầu tư có tiềm lực thật sự vẫn chủ động được trong bối cảnh các dự án khác nằm im chờ đợi (ảnh Lao Động) |
Ông Phan Thành Mai: Tôi nghĩ đó là giải pháp chính xác nhằm gỡ khó cho doanh nghiệp trong thời điểm này. Đề xuất Bộ Xây dựng là hướng rất đúng, là biện pháp tốt cho khách hàng cuối cùng, tích cực cho thị trường BĐS.
Như thành công của Hàn Quốc - một nước có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển nhà ở cho thấy, làm sao lưu thông hàng hóa nhanh nhất và khách hàng luôn được hỗ trợ nhiều nhất để có điều kiện mua nhà, tôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên hướng đến những kiến nghị Bộ Xây dựng.
- Trong bối cảnh này những dự án yếu về tài chính, khách mua nhà gặp phải những chủ đầu tư yếu thực lực thì rủi ro có lớn hay không, thưa ông?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Chúng ta đều thấy hầu hết chủ đầu tư gặp khó khăn không hoàn thành được một dự án bất động sản với điều kiện siết vốn như thế này. Doanh nghiệp không xây dựng xong, không bán được sản phẩm ra thị trường thì làm sao có tiền trả nợ ngân hàng được. Nhưng bên cạnh đó cũng có một số chủ đầu tư có tiềm lực thật sự vẫn chủ động được trong bối cảnh các dự án khác nằm im chờ đợi.
Với những doanh nghiệp không trụ nổi, bắt buộc họ phải mua bán, sáp nhập hoặc chấp nhận phá sản, đứng ngoài thị trường. Đây là cuộc chơi hoàn toàn sòng phẳng.
- Vậy theo ông, sự phá sản của doanh nghiệp BĐS sẽ kéo theo những hệ lụy gì?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Đây là một bài toán rất khó vì để phá sản được cũng không phải dễ. Ngay cái thủ tục để phá sản thôi cũng không đơn giản để thủ tiêu cái tên của một doanh nghiệp, huống chi nó còn liên quan đến rất nhiều vấn đề khác. Cộng với quy luật đấu tranh sinh tồn thì rất ít doanh nghiệp sẽ chấp nhận để mình phá sản, loại khỏi cuộc chơi. Họ sẽ phải gồng mình lên, huy động rất nhiều nguồn để hợp sức lại.
Đây cũng là bối cảnh để chúng ta xem xét học hỏi các nước xung quanh như Thái Lan, Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc trong kinh nghiệm huy động vốn vào thời điểm khó khăn, khủng hoảng. Dẫu sao chăng nữa, việc Bộ Xây dựng đang phân định và đề xuất các khoản mục nào cần tăng tín dụng, cái nào cần siết là rất cần thiết.
Những sản phẩm liên quan đến thị trường, thúc đẩy an sinh xã hội như cơ sở hạ tầng, nhà thương mại giá rẻ, phù hợp với nhu cầu hiện còn thiếu, nhưng tài chính của đại đa số người có nhu cầu lại ở tầm vừa phải.
Do vậy, cái này cần phải được khuyến khích, hỗ trợ từ phía nhà nước. Nếu coi tất cả những gì liên quan đến BĐS đều là phi sản xuất và bóp nghẹt sẽ dẫn đến tê liệt, mất công bằng, gây ra những hệ luỵ xã hội rất xấu.
Góc độ đầu tư, đầu cơ chưa ảnh hưởng nhiều
- Quan điểm của ông thế nào về hiện tượng BĐS tại nhiều khu vực đã sụt giảm đáng kể về giá trong vài tháng trở lại đây?
Ông Phan Thành Mai: Do chỉ thị 01, thanh khoản trên thị trường giảm dẫn đến giá đất nền, nhà chia lô nhiều nơi cũng giảm theo.
Còn với thị trường căn hộ, tại TP.HCM thời gian qua, giá đi về gần với suất đầu tư ban đầu. Xem thống kê phân khúc căn hộ giá bình dân khoảng 20 triệu đồng/m2 gần đây đồ thị giá không thay đổi. Căn hộ hạng trung và cao cấp tầm giá khoảng 40 triệu đồng/m2 giảm từ 20-30% so với năm 2007.
Ở Hà Nội, từ năm 2007 nay hướng đồ thị giá rất khác, các phân khúc khác nhau đều tăng giá 20-30% qua các năm. Khi mà đồ thị giá tiếp tục tăng, thời điểm này đang chững xuống cũng là điều hết sức bình thường của thị trường. Sự giảm, giữ hoặc tăng giá ở 1 số phân khúc là do mức độ chênh lệch giữa cung và cầu.
Sự giảm mạnh về giá, theo ông có dẫn tới nguy cơ vỡ bong bóng trên thị trường, nhà đầu tư tháo chạy hay không?
Ông Phan Thành Mai: Khó có thể vỡ bởi phân khúc thị trường khác nhau dẫn đến dòng sản phẩm khác nhau, trong khi sản phẩm bình dân đang còn thiếu thì không có lý do gì phân khúc thị trường này vỡ. Sản phẩm thực tế vẫn thiếu, xu hướng đô thị hóa tăng nhanh, nhu cầu nhà ở khu vực đô thị vẫn rất lớn thì việc nhìn góc độ bong bóng chung cho cả thị trường là không chính xác.
Mặt khác, suất đầu tư dự án/m2 đang có khoảng cách, nhà đầu tư đang có lợi nhuận, nếu giá đó có giảm xuống một chút chưa ảnh hưởng lớn đến họ. Việc thanh khoản trên thị trường chững lại là điều hết sức bình thường chứ không phải đặc biệt.
Với chính sách quyết liệt chống lạm phát của Chính phủ hiện nay, khi kinh tế vĩ mô đi vào ổn định, khó khăn qua đi, tín dụng dần được nới lỏng thì sẽ tác động tích cực đối với thị trường. Còn với tình hình siết chặt kéo dài, các chính sách vẫn không thay đổi thì tuỳ theo tình hình, một số phân khúc dư cung sẽ càng khó khăn hơn và ngược lại.
Và kỳ vọng
- Khi đến toạ đàm này thì doanh nghiệp BĐS đang kỳ vọng điều gì, thưa ông?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Mọi người nghĩ đến là nguồn vốn. Vì đây là cái quyết định sự tồn tại của bất kỳ doanh nghiệp nào, không có nó, không tồn tại được nhưng vốn sẽ được cung cấp bằng hình thức nào thì cần phải được làm rõ ra.
Tất cả chúng ta đều phải có trách nhiệm, cùng nhà nước có các động thái kiềm chế lạm phát vì thế không thể kêu gọi nhà nước đổ tiền vào những khoản mục đầu tư chưa thực sự cần thiết trong BĐS. Ngược lại, nếu chúng ta phân định rõ những dự án, khoản mục nào cần thiết đáp ứng an sinh xã hội thì lượng tiền đó sẽ là rất nhỏ so với hiệu quả mang lại.
- Phải chăng doanh nghiệp vẫn kỳ vọng vào nguồn vốn ngân hàng?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Không hẳn như thế vì tất cả lúc này là ưu tiên giải quyết bài toán lạm phát. Nếu cứ thả tiền ra thì lạm phát càng tăng cao, hậu quả là người dân gánh chịu. Nhưng nếu như ngồi chờ giá cả lạm phát chìm xuống, lúc đấy doanh nghiệp mới hoạt động thì đó không phải là thói quen của các nhà kinh doanh.
Người Việt Nam trong lúc khó khăn luôn thể hiện sự thông minh sáng tạo nhất. Với các chủ đầu tư có chiến lược kinh doanh tốt từ lâu nay, không phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng vẫn sẽ tồn tại và có nhiều cách để tồn tại. Những doanh nghiệp yếu thế hơn lúc này phải tìm cách liên doanh, liên kết, sáp nhập bởi lẽ không ai muốn chết cả.
Việc cho vay tiền, cung cấp đầu ra cho thị trường cũng là giải pháp giúp cho thị trường sôi động trở lại bởi nhu cầu nhà ở cũng như chuyển đổi nhà ở của những người thu nhập trung bình trong xã hội rất cao. Nếu có dự án đáp ứng được nhu cầu của họ mà giá cả phải chăng, lại có ngân hàng cho vay nữa thì rõ ràng thị trường sẽ sôi động trở lại.
Theo VEF
0 nhận xét